Begin bij de constructie
Oude gebouwen hebben zelden de betonvloeren van een nieuw appartement. Grachtenpanden en veel vooroorlogse Nederlandse woningen rusten op houten balklagen; de fincas in de Eixample in Barcelona hebben meestal vloeren van balken met keramische gewelfjes; klassieke gebouwen in Madrid staan vaak op houten of stalen balken. Een gevuld Japans bad kan enkele honderden kilo's op ongeveer één vierkante meter zetten, en een natte ruimte voegt daar dekvloer, tegels en water aan toe. Daarom is de eerste stap van elk project in een oud gebouw een constructieve controle: we openen waar mogelijk de vloer, bekijken de overspanning, staat en richting van de balken en berekenen de belasting van het gevulde bad. Als de vloer het nodig heeft, ontwerpt een constructeur een versterking, of kiezen we een kleiner, lichter bad of een plek dichter bij een dragende muur. We nemen nooit iets aan.
Nederlandse monumenten en de omgevingsvergunning
Een badkamerrenovatie binnen een Nederlandse woning die geen monument is, zonder constructieve wijzigingen, is meestal vergunningvrij. Bij monumenten ligt dat anders. Voor veranderingen aan een rijksmonument of gemeentelijk monument is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, en in Amsterdam kan dat ook het interieur betreffen; de gemeente raadt aan eerst met haar erfgoedspecialisten te praten voordat je via het Omgevingsloket aanvraagt. Den Haag geeft aan dat bijna elke verandering aan een monument een vergunning nodig heeft, al kunnen sommige wijzigingen aan gemeentelijke monumenten vergunningvrij zijn onder de erfgoedverordening van 2024. Rotterdam biedt een gratis conceptaanvraag om een plan te toetsen, en in Utrecht adviseert de Commissie Welstand en Monumenten over aanvragen. Een beschermd stadsgezicht raakt vooral werk aan de buitenkant. Omdat werk aan een monument pas mag beginnen als de vergunning dat toestaat, controleren we je adres vroeg en nemen we die tijd op in de planning.
Barcelona: drie soorten kleine werken
De verordening van Barcelona voor bouwwerkzaamheden (ORPIMO) deelt kleine werken in drie typen in. Werk binnen een woning dat de indeling, constructie of gevel niet verandert, in een gebouw dat niet gecatalogiseerd of beschermd is, valt onder het eenvoudigste regime (assabentat): je meldt het bij het Ajuntament voordat je begint, zonder technische documenten, en het werk kan de volgende dag starten. Verandert de renovatie de indeling zonder de constructie te raken, bijvoorbeeld door een niet-dragende badkamerwand te verplaatsen om ruimte te maken voor een wasplek, dan wordt het een klein werk van type II, ingediend met technische documentatie. Gecatalogiseerde en beschermde gebouwen, die in de Eixample veel voorkomen, volgen strengere procedures. Het Ajuntament raadt een voorafgaande raadpleging (consulta prèvia) aan via het digitale loket, en wij bereiden de documenten per project voor.
Madrid en Valencia: wanneer een declaración responsable geldt
Volgens het Ayuntamiento de Madrid is voor sommige werkzaamheden binnenshuis geen vergunning en geen declaración responsable nodig, zoals het vervangen van tegels, vloeren en andere afwerkingen of het vernieuwen van installaties door vergelijkbare, mits het gebouw geen architectonische bescherming heeft. Gaat de renovatie verder, zoals het herindelen van de badkamer, dan is een declaración responsable urbanística de gebruikelijke route, en voor bepaalde werken is een vergunning nodig. Veel fincas in Salamanca en Chamberí zijn beschermd, dus de procedure hangt af van het adres. In Valencia heeft het Ajuntament een specifieke declaración responsable voor renovatiewerk in een woning in een niet-gecatalogiseerd gebouw, in te dienen vóór de start van het werk, met vooraf betaalde leges; gecatalogiseerde gebouwen volgen doorgaans een vergunningsprocedure. Tijdens de opname bevestigen we de route voor jouw adres en verzorgen we het papierwerk.
Je VvE of comunidad
In een appartementencomplex is de vereniging van eigenaars onderdeel van het plan. In Nederland bepalen de splitsingsakte en het reglement van de VvE wat goedkeuring nodig heeft; voor werk aan gezamenlijke afvoeren, toevoerleidingen, dragende muren of vloeren is dat meestal zo, en sommige gebouwen stellen geluidseisen aan nieuwe vloerafwerkingen, wat telt bij een betegelde natte ruimte. In Spanje mag een eigenaar volgens artikel 7.1 van de Ley de Propiedad Horizontal de installaties van zijn eigen appartement alleen wijzigen als de veiligheid, constructie en buitenkant van het gebouw en de rechten van andere eigenaren niet worden aangetast, en moet hij de vertegenwoordiger van de comunidad vóór de werkzaamheden informeren. Alles wat gemeenschappelijke delen raakt, zoals de standleiding of de constructie, heeft de instemming van de comunidad nodig. Wij maken tekeningen en een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden voor het VvE-bestuur of de beheerder.
Oude leidingen, verborgen materialen en ventilatie
Achter de tegels van een oude badkamer zit vaak meer geschiedenis dan verwacht. In Nederland komen loden drinkwaterleidingen vooral voor in gebouwen van vóór 1960, en de overheid adviseert eigenaren ze te laten opsporen en vervangen. Nederlandse woningen die vóór 1994 zijn gebouwd, kunnen asbest bevatten; vóór een renovatie is doorgaans een inventarisatie door een gecertificeerd bedrijf verplicht, en verwijdering wordt vooraf bij de gemeente gemeld. In Spanje kunnen oude standleidingen of platen van vezelcement asbest bevatten, en alleen bedrijven die in het RERA zijn ingeschreven en een goedgekeurd werkplan hebben, mogen die verwijderen. Bij een renovatie vervangen we oude afvoeren en toevoerleidingen in de badkamer en voegen we mechanische afzuiging naar buiten toe, zodat het vocht van een diep, heet bad nooit oud metselwerk, hout of stucwerk bereikt.
Materialen naar binnen krijgen en hoe het project verloopt
Steile Nederlandse trappen, trappenhuizen in de Eixample en Madrileense gebouwen zonder lift maken de aanvoer onderdeel van het ontwerp. Tijdens de opname meten we trappen, deuren, liften en ramen op. Een bad kan via de trap naar binnen, in delen, via een balkon of door een raam met de hijsbalk van een grachtenpand of een verhuislift, en een hinoki-bad kan passend worden gemaakt. Heeft een verhuislift ruimte op straat nodig, dan regelen we de afspraken met de gemeente. Een Japanse engineer leidt het project van opname tot oplevering, elke verborgen laag wordt gefotografeerd en natte zones worden 24 uur onder water gezet en getest voordat er wordt getegeld. Indicatieve prijzen voor een Japanse badkamer beginnen bij € 24.000 inclusief btw; bij oude gebouwen loopt dat sterk uiteen, dus na de opname ontvang je een vaste offerte, met de tijd voor vergunningen in de planning.
